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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
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內容來自sina新聞
一萬億地方債置換啟動地方政府減負四五百億
??萬億地方債置換啟動 地方政府減負四五百億
一萬億地方債置換已經啟動。《第一財經日報》記者發現，已有部分地方省份開始發債準備。其中安徽、江蘇等已在組建債券承銷團，安徽、天津、河北、廣西、貴州等已招標信用評級機構。
近期地方政府償債迎來高峰期，根據之前的審計報告，截至2013年上半年地方政府負有償還責任的存量債務中，2015年到期需償還近1.86萬億元。不久前，經國務院批準，財政部下達瞭1萬億元地方政府債券置換存量債務額度，從而達到置換後地方政府債務延長，利率降低的效果，緩解瞭債務風險。
地方存量債務如何置換成政府債券？置換債券能在多大程度上緩解地方債危機？會否有第二個1萬億置換債券？伴隨著置換啟動，市場的這些問號將逐步找到答案。
地方政府減負，這點是肯定的。根據財政部測算，1萬億元的置換債券能讓地方政府一年減輕利息負擔400億元~500億元。
怎麼發：一般債券和專項債券
此前財政部有關負責人答問的信息顯示，1萬億元的置換債券將分為一般債券和專項債券，前者針對沒有收益的公益性項目，最終由一般公共預算收入還本付息，後者針對有一定收益的公益性項目，最終由項目對應的政府性基金或專項收入還本付息。
為確保1萬億置換債券資金用於償還存量債務，財政部也劃出幾條紅線，比如這筆錢隻能用於償還債務本金，不得用於付息，不得用於經常性支出等。
目前，一些地方已經相繼披露首批發行一般債券額度。比如安徽確定首批一般債券發行規模為258億元，江蘇則為648億元。
一位資深評級人士告訴《第一財經日報》記者，目前評級機構參與評級的地方債券多是置換債券。
一位主管融資平臺公司的地方財政人士告訴本報記者，地方在拿到置換債券額度之後，會用這筆發行債券的錢用於歸還到期的銀行貸款。由於債券屬於直接融資，利率相對銀行貸款要低，而且債券期限長，如此緩解瞭地方償債壓力。
比如某市有一筆今年10月份到期、連本帶息總計為8億元的債務，該市政府在5月份通過省級政府代發總額為8億元的10年期低息債，發行成功之後，將8億元本息還給債權人，然後在未來的10年內再歸還新債權人的債務。
上述地方財政人士稱，融資平臺公司的貸款主要來自銀行，當時銀行貸款利率在6%~7%，如果替換成萬泰銀行二胎利率地方政府債券(二級市場收益率年化約3.5%)，成本將明顯降低。
安徽省財政廳政府債務管理辦公室有關負責人稱，地方政府債券置換將有利於降低政府融資成本，置換後的融資成本會降低到5%左右。
如果考慮到一些地方借助“影子銀行”的融資高成本，如信托融資的年化成本大多在10%以上，此次置換債券帶來的融資成本降低將更明顯。
獲得置換債券最高額度(810億元)的江蘇省測算過，過去每年利息負擔在80億元~100億元之間，通過發行地方債能減少一半的利息支出，既緩解瞭地方的支出壓力，也為地方挪騰出一部分資金，用於加大其他支出。
誰來買：鼓勵社會保險基金、住房公積金
上述財政人士告訴本報記者，置換債券發行的關鍵是看投資者買不買賬。
中國債券市場分為銀行間債券市場和證券交易所債券市場，而前者是債券市場的主體，而且其中多數債券是由銀行持有，剩餘部分由證券公司、基金公司、社保基金、保險公司等持有。
近日，財政部在有關一般債券和專項債券發行管理的兩份文件中，都提到鼓勵社會保險基金、住房公積金、企業年金、職業年金、保險公司等機構投資者和個人投資者在符合法律法規等相關規定的前提下投資一般債券和專項債券。
近日的國務院常務會議也決定，將社保基金的債券投資范圍擴展到地方政府債券，並將企業債和地方政府債券投資比例從10%提高到20%。根據社保基金資產規模測算，社保基金最高可以購買3000多億元的地方政府債券。
財政部部長樓繼偉在博鰲論壇期間曾表示，置換債券主要還是金融機構來購買，“另外金融機構和證券公司承銷，像其他的購買主體，包括個人也可能有一定的比例。”
上述評級人士對本報表示，債券市場能夠消化這筆巨額地方債券。地方政府債券屬於優質資產，銀行肯定是購買置換債券的主力之一。地方政府債券允許在證券交易所債券市場上市交易，普通民眾等也能夠購買。
去年十個地區試點地方政府債券自發自還，其中山東等地出現瞭地方政府債券中標利率低於同期限二級市場國債收益率。不過，根據上述兩份債券發行管理文件，之前地方債發行利率低於同期國債收益率的現象將不再出現。
樓繼偉在博鰲論壇期間表示，整個地方政府最終需要償還的債務規模在12萬億元~13萬億元。不少專傢認為，1萬億元的置換債券額度明顯不夠，債務置換降低成本作用有限。
樓繼偉稱，財政部正在跟全國人大進行溝通，可能會根據地方此次發債情況，準備進一步的替換。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/08105993173075678770292.shtml
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