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內容來自sina新聞
南國置業華麗變身記
南國置業2009年上市，是A股迄今為止最後一傢IPO上市的房地產公司，當下市值約80億元。
新浪樂居深度報道記者 李學萍 彭蕓 張盈 /文
"我不可能做一輩子，退出是遲早的事。"在今年3月4日南國置業(002305.HK)股東大會上，許曉明曾公開表示，"我並不懼怕包括自己在內的南國置業創業團隊，在公司新一屆董事會中喪失話語權。"樂居深度報道匯總》》
許曉明的這場發言，其實是南國置業與中國水電股權轉讓的序曲。緊接著，中國水電地產董事長夏進當選南國置業董事長，而作為第一大股東的許曉明被選為聯席董事長。南國置業選出的7名非獨立董事中，元老團隊隻有許曉明占有一席之位，其餘6名均由水電地產推薦。
除此之外，許曉明還在當時的股東會上，有意留出大量時間讓夏進描述水電地產進駐南國置業後的規劃藍圖，大有將公司交由其做主之意。
南國置業2009年上市，是A股迄今為止最後一傢IPO上市的房地產公司，當下市值約80億元。水電地產是央企中國水電旗下的房地產業務平臺，中國水電是國資委確定的房地產為主營業務的16傢央企之一。
南國置業與水電地產的聯姻始於2012年底。彼時，水電地產從創始股東許曉明手裡接手29.75%股權，成為南國置業第二大股東。
許曉明曾在公開場合表態說，引入中國水電地產這一戰略股東，南國置業2013年及以後的可能性邊界將大為擴展，特別是在項目和資金安排上。據介紹，2013年中國水電地產將通過委托貸款借給上市公司不超過23億元，南國融資能力好於以往。
紓解資金之困
作為武漢民營房企代表，南國置業由許曉明1998年一手創立，並在2009年上市，許曉明一躍成為當年湖北"首富"。
然而，在南國置業上市之後，嚴厲的樓市調控政策也緊隨而來，房企的資本市場融資閘門再次關閉。專註於商業地產開發的南國更是"由於資金掣肘，始終無法走出湖北"而廣受業內質疑。
首先是南國的"返租"模式。為增強投資者和承租商戶信心，南國在武漢首個大型商業項目--南國武漢大傢裝采用售後回租模式。所有購鋪投資者必須簽訂5年的返租合同，物業交由南國成立的商業運營公司統一經營，年投資回報7%起(扣除房產稅、營業稅後)。彼時售樓人員表示："最低7%，我們的目標是10%、15%，甚至是20%。"
以7%租金收益率推算，南國大武漢傢裝月租金高於周邊同類市場的50元-60元/平米。知情人士透露，由於南國早期培育市場，實際上給租戶的租金比較低，而另一方面，業主每年7%的年收益又擺在那裡，"(南國大武漢傢裝)早期十分艱難，幾乎是貼錢完成任務。"
南國洪廣SOHO也受到多方質疑。項目位於地鐵2號線與4號線交匯處，作為武漢內環核心位置洪山廣場唯一在售高端物業，一經推出就廣受關註。它囊括當下所有的物業熱點：內環、小戶型、地鐵沿線、SOHO......但由於項目定位以及前期規劃有偏差，精裝修小戶賣到2萬元/平米，過高的定價令該項目銷售比較遲緩，去年還一度遭到"封盤"。
"拖累南國的，正是經營多年的商業地產模式。"一位不願透露姓名的知情人士認為，南國在商業地產項目上沉積瞭大量資金，遇到的問題依然是商業地產本身的流動性。
南國置業上市3年多來，其創業團隊也在逐年減持股份，並陸續退出一線管理崗位。其中，原公司副董事長裴笑箏大手筆減持公司股份，直至2012年底辭去所有職務。
借力發展
公開資料顯示，中國水電地產是首批獲準保留房地產開發業務的16傢央企之一，是中國水利水電建設集團的直屬企業，擁有房地產開發一級資質。雖然地產業務起步稍晚，但近一年半以來增長迅猛，目前已進入北京、唐山、撫順、成都、三亞等城市，擁有土地儲備近1000萬平米。
擁有如此顯赫背景的中國水電地產，緣何選中南國置業？"作為央企，在資金和資源方面都有優勢。"南國置業董秘譚永忠接受新浪樂居采訪時表示，本次股份轉讓將優化公司股權結構，更便捷地發揮央企地產資本和資源優勢，加快拓展公司發展平臺，增強公司競爭力。
2013年8月，南國置業取得許曉明和水電地產提供的20億委托借款(其中許曉明5億，水電地產15億)，借款利率不高於基準利率上浮30%及南國置業同期融資平均成本。
同月，南國置業與水電地產在具體項目上展開合作。
資料顯示，成都中水電增資前註冊資本5000萬元，水電地產持有100%股權。增資後南國置業持有成都中水電40%，水電地產持股60%。此次合作是南國置業借助水電地產資源進行項目拓展的開端。業界普遍認為這是南國邁出湖北，邁出跨地域發展的第一步。
從8月起，依托水電地產，南國置業事實上已經打破土地資源以及資金瓶頸。
華泰證券研究員認為，控股權變更的意義，不僅僅是南國置業性質變為央企，更重要的是公司可以藉此發揮央企在低成本資金獲取和優質項目資源拓展上的先天優勢，在湖北本土和省外項目擴張取得突破性的進展。
民生證券研究員肖肖也表示，在股權關系加速理順以後，南國置業的經營速度將進一步提升，水電地產對南國置業項目和資金的支持會進一步落實到位，南國置業也將從民企黑馬快速蛻變成央企藍籌。
值得註意的是，近年來，中國水電在全國范圍內積極佈局地鐵施工業務，目前以BT模式正在開發的項目主要包括深圳7號地鐵和成都4號地鐵，其餘多個城市的地鐵建設也正在洽談之中。
"這些地鐵項目會延伸出可觀的商業地產項目。這個領域又恰恰是南國的優勢。因此，未來水電地產支持公司開發地鐵項目的配套商業地產，是值得期待的。"業內人士指出。
水電地產入主之後，許曉明的去意更為堅決。2013年9月，水電地產擬繼續受讓許曉明所持南國置業1億股，合計持股比例40%，坐實第一大股東地位，南國也完成瞭從民企到央企的華麗轉身。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/16242487361.shtml
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